Kun asut tai omistat asunnon taloyhtiössä, asunto-osakeyhtiölaki määrittää arjen pelisäännöt: kenelle remontti kuuluu, mitä hallitus saa päättää ja milloin taloyhtiö voi avata asuntosi oven. Laki on ollut voimassa vuodesta 2010, ja kesällä 2026 presidentti vahvisti siihen uudistuksen, jonka on määrä astua voimaan 1.10.2026.

4 liittyvaa artikkelia

Lain numero: 1599/2009 ·
Voimaantulovuosi: 2010 ·
Viimeisin uudistus: 2026

Pikakatsaus

1Vahvistetut faktat
2Mikä on epäselvää
3Aikajanasignaali
4Mitä seuraavaksi

Kahdeksan riviä, yksi toistuva kuvio: asunto-osakeyhtiölain perusrakenne on pysynyt vakaana vuodesta 2010, mutta sen ympärille on rakentunut jatkuva uudistusten sarja.

Kohta Tieto
Lain nimi Asunto-osakeyhtiölaki
Lain numero 1599/2009 (Finlex (valtion säädöstietopankki))
Voimaantulo 1.1.2010 (Finlex (valtion säädöstietopankki))
Viimeisin uudistus Vahvistettu 16.6.2026, säädöskokoelman numero 535/2026 (Finlex)
Hallituksen esitys HE 34/2026 vp (Finlex)
Valtioneuvoston käsittely 26.3.2026 (Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö))
Tavoiteltu voimaantulo 1.10.2026 (Oikeusministeriö)
Keskeiset käsitteet Osakas, taloyhtiö, hallitus, yhtiökokous

Yhteenveto: Laki on ollut voimassa yli 15 vuotta, ja uudistus tuo sen osakkaan ja hallituksen jäsenen arkeen lokakuussa 2026.

Mitä asunto-osakeyhtiölaki säätelee?

Asunto-osakeyhtiölaki on säädös, jonka varaan koko taloyhtiöiden toiminta rakentuu. Finlexin (valtion säädöstietopankki) ajantasaistettu laki 1599/2009 määrittelee sekä osakkaan että taloyhtiön oikeudet ja velvollisuudet. Lain piiriin kuuluvat muun muassa:

  • Yhtiökokouksen toimivalta ja päätöksenteko
  • Hallituksen tehtävät ja vastuu
  • Kunnossapidon ja muutostöiden vastuunjako
  • Häiriötilanteisiin puuttuminen ja huoneiston hallintaanotto

Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö) linjaa uudistuksen tavoitteiksi taloyhtiöiden kyvyn parantaminen puuttua häiriöihin, lyhytaikaisen vuokrauksen pelisääntöjen selkeyttäminen, taloyhtiöiden hallitun alasajon ja sähköautojen latausjärjestelyt. Ministeriö kertoo lisäksi, että uudistus on osa pääministeri Petteri Orpon hallituksen ohjelmaa.

Merkittävää: laki ei muutu kertarysäyksellä vaan kerroksittain. Jokainen uudistus tuo mukanaan uudet tulkintakysymykset, vaikka perusrakenne on peräisin vuodelta 2009.

Miksi tämä koskee sinua: Osakkaana sinun on tunnettava nämä perusasiat, jotta et joudu riitatilanteessa yllätetyksi.

Mitä yhdenvertaisuus tarkoittaa taloyhtiössä?

Yhdenvertaisuus on asunto-osakeyhtiölain perusperiaate, vaikka se ei ole ensimmäinen asia, joka tulee mieleen taloyhtiön arjessa. Se tarkoittaa, että yhtiön päätökset eivät saa asettaa osakkaita eriarvoiseen asemaan ilman hyväksyttävää perustetta. Finlexin (valtion säädöstietopankki) ajantasaistettu laki velvoittaa yhdenvertaiseen kohteluun sekä yhtiökokouksessa että hallituksen päätöksenteossa.

Mikä ero on sanoilla tasa-arvo ja yhdenvertaisuus?

  • Tasa-arvo viittaa erityisesti sukupuolten väliseen oikeudenmukaisuuteen.
  • Yhdenvertaisuus on laajempi periaate: se kieltää syrjinnän myös asunnon koon, sijainnin tai muun osakkaaseen liittyvän tekijän perusteella.

Käytännössä yhdenvertaisuus näkyy taloyhtiössä siinä, että vastikkeet, kunnossapitovastuut ja yhteisten tilojen käyttöoikeudet ovat samat kaikille osakkaille. Tämä ei tarkoita, etteikö taloyhtiö voisi tehdä erilaisia päätöksiä eri tilanteissa — mutta erottelulle pitää olla laissa hyväksytty peruste.

Käytännön johtopäätös: yhdenvertaisuus ei tarkoita samanlaisuutta. Se tarkoittaa, että erilainen kohtelu pitää aina pystyä perustelemaan taloyhtiön omilla säännöillä ja lailla.

Ydinajatus: Osakkaalle tämä tarkoittaa, että voit vedota yhdenvertaisuusperiaatteeseen, jos koet tulleesi kohdelluksi epäoikeudenmukaisesti.

Saako taloyhtiö mennä asuntoon?

Kysymys, jonka jokainen osakas miettii joskus: voiko hallitus tai isännöitsijä tulla kotiin ilman lupaa? Lähtökohta on selvä — taloyhtiöllä on oikeus päästä asuntoon tarkastuksia ja korjauksia varten, mutta siitä on ilmoitettava etukäteen. Päätäntävalta ei ole yksittäisellä hallituksen jäsenellä, vaan menettelyyn kuuluu asianmukainen tiedoksianto.

Milloin taloyhtiö voi ottaa asunnon haltuunsa?

  • Haltuunotto on mahdollista vain vakavissa häiriötilanteissa, esimerkiksi maksujen laiminlyönnin tai turvallisuusriskin vuoksi.
  • Päätöksen tekee hallitus, ja sen täytyy perustua lain mukaisiin perusteisiin.

Kiinteistöliitto (kiinteistöalan etujärjestö) kertoo, että hallituksen 26.3.2026 antama lakiesitys lisää ja täsmentää huoneiston hallintaanottoperusteita. Erityisesti lyhytvuokraus nousee uudeksi perusteeksi: jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu asumiseen poikkeuksellisia kustannuksia tai haittaa, huoneiston hallintaanotto olisi mahdollista.

Järjestö huomauttaa, että hallintaanottomenettely muuttuu sujuvammaksi, koska yhtiökokouspäätöksen tiedoksiannolle säädetty 60 päivän määräaika poistuisi. Tämä nopeuttaa prosessia mutta vähentää samalla osakkaan aikalisää.

Miksi tämä merkitsee

Osakkaalle, joka vuokraa asuntoaan lyhytaikaisesti, uudistus tarkoittaa uutta riskiä: naapurihaitta tai ylimääräiset kustannukset voivat jatkossa johtaa hallintaanottoon aiempaa nopeammin.

Lopputulos: taloyhtiön valta kasvaa, osakkaan suoja ohenee, ja ensimmäiset soveltamistapaukset ratkaisevat, miten raja käytännössä vedetään.

Varottavaa: Uudistus madaltaa kynnystä hallintaanottoon, joten lyhytvuokraajan on syytä tarkistaa taloyhtiön uudet säännöt.

Mitä taloyhtiön hallitus voi päättää?

Taloyhtiön hallitus on se taho, joka pyörittää arkea yhtiökokousten välillä. Asunto-osakeyhtiölaki (valtion säädöstietopankki Finlex) määrittelee hallituksen tehtäviksi taloyhtiön hallinnon ja kiinteistön hoidon järjestämisen.

Mitä tehtäviä taloyhtiön hallituksella on?

  • Hallinto ja kiinteistönhoito: juoksevat asiat, sopimukset ja kiinteistön ylläpito.
  • Talous: talousarvion valmistelu, vastikkeet ja maksuvalmiudesta huolehtiminen.
  • Yhtiöjärjestyksen noudattaminen: hallitus valvoo, että yhtiön omia sääntöjä noudatetaan.

Voiko taloyhtiön hallitus päättää remontista?

  • Tavanomaiset korjaukset ja ylläpito: kyllä, hallitus voi päättää itse.
  • Suuret remontit: eivät — ne vaativat yhtiökokouksen päätöksen.

Rajankäynti tavanomaisen ja suuren remontin välillä on yleinen kysymys, ja yhtiöjärjestyksellä voidaan täsmentää vastuita. Lähtökohtana on kuitenkin selvä työnjako: mitä suurempi taloudellinen päätös, sitä vahvemmin se kuuluu yhtiökokoukselle.

Ydinlukema

Hallitus hoitaa arkea, yhtiökokous päättää isosta rahasta. Juuri tämä työnjako on asunto-osakeyhtiölain selkäranka, ja sen ymmärtäminen säästää osakkaan monelta riidalta.

Merkittävää: hallituksen jäsenellä on käytännössä kaksi roolia — taloyhtiön arjen pyörittäjä ja osakkaiden päätösten valmistelija. Näiden roolien yhteensovittaminen onnistuu, kun tietää, kumpi on käsillä.

Hallitukselle: Muista, että suuret remontit eivät kuulu sinulle — ne vaativat yhtiökokouksen päätöksen.

Mikä kuuluu taloyhtiölle ja mikä asukkaalle?

Tämä on kysymys, joka toistuu jokaisessa taloyhtiössä: kenen lompakosta vesivahinko, ikkunaremontti tai lattian uusiminen otetaan? Vastuunjako perustuu lakiin ja yhtiöjärjestykseen, mutta pääpiirteet ovat selkeät.

Kuusi riviä, yksi selkeä jako: taloyhtiö kantaa rakenteen, osakas sisällön.

Kysymys Taloyhtiö Osakas
Rakenteet: ulkoseinät, vesikatto, perustukset Vastaa Ei vastaa
Talotekniikka: putket, ilmanvaihto, sähköjärjestelmät Vastaa Ei vastaa
Yleiset tilat: porrashuone, sauna, varastot Vastaa Ei vastaa
Asunnon sisäpinnat: lattiat, seinät, katot Ei vastaa Vastaa
Kalusteet ja kodinkoneet Ei vastaa Vastaa
Muutostyöt asunnossa Ei vastaa Vastaa

Yhtiöjärjestys voi myös muuttaa tätä tasapainoa. Kunnossapitovastuuta voidaan muuttaa yhtiöjärjestyksen määräyksillä (Finlex (valtion säädöstietopankki)), joten jokaisen osakkaan kannattaa lukea oman taloyhtiönsä yhtiöjärjestys huolellisesti ennen suuria päätöksiä.

Käytännön johtopäätös: taloyhtiö vastaa kokonaisuudesta, osakas omasta neliöstään — mutta raja on liikkuva, ja sen liikkeet määrää yhtiöjärjestys.

Osakkaalle: Tarkista yhtiöjärjestyksesi, sillä se voi siirtää vastuita taloyhtiöltä sinulle tai päinvastoin.

Aikajana: asunto-osakeyhtiölain tärkeimmät käänteet

Viisi virstanpylvästä, yksi jatkumo: laki uudistuu harvoin, mutta aina isolla vaikutuksella.

Ajankohta Tapahtuma
Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 vahvistetaan (Finlex (valtion säädöstietopankki)).
Laki tulee voimaan.
Valtioneuvosto hyväksyy hallituksen esityksen HE 34/2026 vp (Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö)).
Presidentti vahvistaa uudistukset; säädöskokoelman numero 535/2026 (Finlex (valtion säädöstietopankki)).
Uudistusten on tarkoitus tulla voimaan (Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö)).

Lakia on aiemmin uudistettu muun muassa osakehuoneistorekisterin, asunto-osakeyhtiön purkamisen ja yhtiökokouksiin etäosallistumisen osalta (Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö)), ja vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaki 809/1991 oli voimassa vuoden 2009 loppuun.

Mitä tästä voi päätellä: uudistus on edennyt vaiheittain, ja jokainen askel on kestänyt kuukausia. Seuraava iso kysymys on, miten tulkinnat alkavat elää oikeuskäytännössä.

Aikajanan opetus: Osakkaan kannattaa seurata, miten oikeuskäytäntö muokkaa uudistuksen tulkintaa vuosina 2026–2027.

Vahvistettua ja avointa

Vahvistetut faktat

  • Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 on voimassa (Finlex (valtion säädöstietopankki)).
  • Vuoden 2026 uudistukset on hyväksytty ja vahvistettu (Finlex (valtion säädöstietopankki)).
  • Hallitus päättää tavanomaisista korjauksista; suuret remontit vaativat yhtiökokouksen päätöksen (Finlex (valtion säädöstietopankki)).

Mikä on epäselvää

  • Osa uudistuksen tulkintakysymyksistä ratkeaa vasta oikeuskäytännössä (Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö)).
  • Uudistuksen käytännön vaikutukset taloyhtiöiden arkeen näkyvät vasta soveltamisen myötä (Kiinteistöliitto (kiinteistöalan etujärjestö)).

Mitä asiantuntijat sanovat

Uudistuksen tavoitteisiin kuuluu taloyhtiöiden kyvyn parantaminen puuttua häiriöihin.

— Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö)

Hallintaanottomenettely muuttuisi sujuvammaksi, koska yhtiökokouspäätöksen tiedoksiannolle säädetty tiukka 60 päivän määräaika poistuisi.

— Kiinteistöliitto (kiinteistöalan etujärjestö)

Merkittävää: molemmat lausunnot kertovat samasta suunnasta — hallintaanoton kynnystä madalletaan, ja sen seuraukset näkyvät sekä taloyhtiön että osakkaan arjessa.

Asiantuntijoiden viesti: Osakkaalle tämä tarkoittaa, että taloyhtiön valta kasvaa – varaudu uusiin sääntöihin.

Mitä uudistus tarkoittaa sinulle

Uudistus muuttaa taloyhtiöiden arkea laajemmin kuin yksittäiset pykälät antavat ymmärtää: lyhytvuokrauksen valvonta helpottuu, hallintaanottomenettely nopeutuu ja sähköautojen latausjärjestelyt saavat selkeämmät raamit. Osakkaalle valinta on selvä: perehdy taloyhtiösi uusiin pelisääntöihin ja yhtiöjärjestykseen nyt, tai riski on, että ensimmäinen kohtaaminen uuden lain kanssa tapahtuu vasta riitatilanteessa.

Lisälähteet

finlex.fi, oikeusministerio.fi, oikeusministerio.fi, oikeusministerio.fi, finlex.fi, theseus.fi, kolmensepanisannointi.fi, kiinteistolakimies.fi, kiinteistomedia.fi

Ala missa naita

Usein kysytyt kysymykset

Miten yhtiökokous toimii asunto-osakeyhtiössä?

Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin, jossa osakkaat käyttävät päätösvaltaansa. Se valitsee hallituksen, päättää tilinpäätöksen vahvistamisesta ja käsittelee merkittävät taloudelliset päätökset, kuten suuret remontit (Finlex (valtion säädöstietopankki)).

Mitä tarkoittaa osakkaan kunnossapitovastuu?

Osakkaan kunnossapitovastuu tarkoittaa, että osakas huolehtii asuntonsa sisäpuolen kunnosta — kuten pinnoista, kalusteista ja laitteista. Taloyhtiö vastaa rakenteista ja talotekniikasta. Vastuuta voi siirtää yhtiöjärjestyksen määräyksillä (Finlex (valtion säädöstietopankki)).

Mitä seurauksia on, jos laiminlyön maksuja?

Maksujen laiminlyönti on yksi vakava häiriötilanne, joka voi johtaa huoneiston hallintaanottoon. Uudistuksen myötä hallintaanottomenettely nopeutuu, kun 60 päivän tiedoksiantomääräaika poistuu (Kiinteistöliitto (kiinteistöalan etujärjestö)).

Miten taloyhtiön hallitus valitaan?

Hallituksen valitsee yhtiökokous. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tarkemmin hallituksen koosta, toimikaudesta ja valintatavasta (Finlex (valtion säädöstietopankki)).

Mitä oikeuksia osakkaalla on päätöksentekoon?

Osakkaalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, käyttää puhe- ja äänioikeuttaan sekä esittää kysymyksiä hallitukselle ja isännöitsijälle. Yhdenvertaisuusperiaate takaa, että kaikkia osakkaita kohdellaan päätöksenteossa samalla tavalla (Finlex (valtion säädöstietopankki)).

Mitä eroa on yhtiöjärjestyksellä ja asunto-osakeyhtiölailla?

Asunto-osakeyhtiölaki on valtakunnallinen laki, joka säätelee kaikkia asunto-osakeyhtiöitä. Yhtiöjärjestys on kunkin taloyhtiön omat säännöt, ja se voi täsmentää lain yksityiskohtia — mutta se ei saa olla ristiriidassa lain kanssa (Finlex (valtion säädöstietopankki)).

Miten häiriötilanteisiin puututaan taloyhtiössä?

Taloyhtiö voi puuttua häiriöihin, ja vakavissa tapauksissa viimeisenä keinona on huoneiston hallintaanotto. Uudistuksen tavoitteena on tehdä puuttumisesta helpompaa (Oikeusministeriö (lainvalmistelusta vastaava ministeriö)).

Aiheeseen liittyvää